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我的小區誰說了算?民法典草案有了明確規定
發布時間:2020-05-20  熱度:63℃   來源:本站

十三屆全國人大三次會議召開在即,民法典草案即將進行審議。此次民法典草案中多處對物業管理相關內容進行了規范。

民法典草案合同編:規范物業服務企業被炒交接問題 物業開支要公開

業主交的物業費都花哪兒了,小區廣告盈利到底有多少?炒掉物業服務企業后,老物業服務企業不去,新物業服務企業進不來怎么辦?對此,民法典草案合同編專門新增物業服務合同一章,予以規范。

以廣東中山某小區為例,該小區業主按程序炒掉老物業服務企業后,在合同約定離場時間還未到時,老物業服務企業就連夜撤離了,導致小區垃圾無人清理、治安無法保障,倉促間業主只好自己組織巡邏。

小區業主表示:“我們業委會沒有辦法了,組織業主出來巡邏了。”

老物業服務企業在卷走小區各種費用十多萬元的同時,也帶走了小區的各種資料,導致倉促進場的新物業服務企業很多工作沒法入手。這家物業服務企業是被業主炒掉后提前離場的,生活中還有老物業服務企業拒不離開,和新物業服務人員及業主打起架來的。

針對物業服務中的諸多亂象,民法典草案合同編專門新增物業服務合同一章予以規范:物業服務合同終止,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。

針對物業費開支對業主來說是一筆“糊涂賬、不知情的問題,草案規定,物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。

中國人民大學常務副校長法學院教授王利明表示,物業服務企業經費使用情況要定期跟業主要報告,實際上就是要定期公開,使業主知道究竟有多少收益,這些經費是怎么用的,也可以講把財務要公開,這個是一個新增加的內容。

另外,民法典草案合同編還專門規定物業服務人應當維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

王利明表示:“出現了打架斗毆,物業服務企業應該制止的義務,如果出現了比如說盜搶,假設物業服務企業沒辦法去破案,也沒辦法去有效的防范的話,但是至少出現這些情況以后,物業服務企業有報警的義務。另外物業服務企業也應該采取一些安全保障的義務,比如說裝一些這個探頭等等。”同時,王利明指出,合理措施還要根據物業服務企業的收費聯系在一起,收費越高,合理保障義務可能更大、更重一些。

民法典草案物權編:公共維修資金使用修改為“雙過半”同意

樓房外墻、大廳、電梯里到處都是廣告,公共維修資金到底如何使用?諸如此類的事應該誰說了算?小區的廣告收益又應該歸誰所有?此次民法典草案物權編對這些熱點問題都有了明確規定。

幾年前,在哈爾濱某些小區中,未進小區院子,第一眼看到的就是擋車桿上的廣告。進入小區,院里有廣告屏,樓內大廳、電梯里也都是各種各樣的廣告。而在小區公共區域設立的這些廣告,并未經過業主的同意,收入也都歸了物業服務企業。實踐中,這種現象非常普遍。部分物業服務企業未征求業主意見擅自改變小區共有部分用途,或者利用外墻、電梯張貼廣告盈利等。

對此,此次民法典草案物權編新增規定,,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動應當由業主共同決定;并明確,物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

針對群眾普遍反映的公共維修資金使用難等問題,民法典草案物權編完善了公共維修資金使用的表決程序,降低了通過這一事項的表決要求,將原先規定的應當經參與表決的業主專有部分面積和人數占比“雙過四分之三”同意,修改為“雙過半”同意。另外,根據一些地方的實踐,民法典草案物權編還增加了一款規定,緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用維修資金。

轉自中國建設報中國物業

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